Ehitisregistri väljavõte ei ole pilt sinu kodust. See on nimekiri paberitest, mis on sinu kodu kohta kunagi ametnikuni jõudnud. Vahe on oluline. Kui väljavõte ja tegelikkus lahku lähevad, ei tähenda see enamasti, et majaga on midagi valesti. See tähendab, et üks paber on tegemata.
See ei ole lihtsalt kujundlik võrdlus, vaid seaduses kirjas. Ehitusseadustik ütleb, et ehitisregistri andmetel endil on informatiivne tähendus. Õiguslik tähendus on lubadel, teatistel ja ettekirjutustel, mis registrisse kantud on. Register on nende nimekiri, mitte sinu kodu mõõdulint.
Pank, notar ja omavalitsus vaatavad täpselt seda nimekirja. Seega tasub see läbi lugeda enne, kui keegi teine seda sinu eest teeb.
1. Ava õige kaart
Ava ehr.ee ja otsi aadressi või ehitisregistri koodi järgi. Sisse logimata näed põhiandmeid. ID-kaardiga sisse logides näed lisaks menetlusi ja dokumente.
Siin tehakse kõige sagedasem viga. Korteriomanik leiab hoone kaardi, vaatab selle üle ja arvab, et asi on kontrollitud. Hoone andmed ja korteri andmed on registris eraldi. Ava hoone juurest osade nimekiri ja otsi sealt üles oma korter. Just seal on sinu pind, ruumide arv ja otstarve. Enamik lahknevusi, mis tehingu kinni panevad, on osa tasandil, mitte hoone tasandil.
2. Üldandmed: mis hoonega on tegu
Üldandmete plokis on ehitisregistri kood, aadress, katastritunnus, ehitusaasta ja ehitise liik. Kontrolli, et katastritunnus ja aadress kattuksid kinnistusraamatuga. Ehitisregister, kinnistusraamat ja maakataster peaksid omavahel klappima ja praktikas nad seda alati ei tee. Aadress on vahetunud, tunnus on vana või hoonel on kaks kannet.
Kaks kannet ühe hoone kohta ei ole haruldus. Tavaliselt on üks vana inventariseerimise ja teine uuema menetluse järgi. Kumbki ei ole iseenesest vale, aga olukorra lahendab omavalitsus alles siis, kui keegi talle sellest teatab.
Ehitusaasta on sageli ümardatud või lihtsalt ebatäpne. Üksi see midagi ei tähenda. Koos puuduva dokumendiga hakkab see aga tähendama, sest ehitusaasta järgi otsustatakse, milliste reeglite järgi hoonet üldse hinnatakse.
Siin on ka üks reegel, mida tasub teada enne, kui omavalitsusega rääkima hakkad. Tõendamiskoormis on omanikul. Kui sa ei suuda ehitamise aega tõendada, eeldatakse seaduse järgi, et hoone on ehitatud hilisemal ajal, ja siis kehtivad rangemad nõuded. Vana maja puhul ei ole arhiivipaber lihtsalt mugavus, vaid see on ainus asi, mis hoiab sind leebemas režiimis.
3. Tehnilised andmed: siin peitub enamik lahknevusi
Tehniliste andmete tabelis on suletud netopind, ehitisealune pind, korruste arv, ruumide arv, köetav pind ja tehnosüsteemide loetelu. Oluline on aru saada, mida see plokk tegelikult näitab: see on viimase registrisse jõudnud joonise seis. Kui viimane joonis on 1987. aastast, näitab tabel 1987. aasta korterit.
Paar ruutmeetrit vahet pinnas on normaalne. 2015. aastal muutusid pinna arvutamise reeglid ja osa varasemaid näitajaid kadus loetelust üldse ära. Vana väljavõtte number ja tänane arvutus ei mõõda sama asja.
Normaalne ei ole see, kui ruumide arv ei klapi. Sama kehtib kütte kohta: ahi registris, õhksoojuspump seinal. Või rõdu, mis on registris rõdu, aga on ammu klaasitud ja köetud. Need on märgid, et keegi on midagi teinud ja paber on esitamata.
4. Kasutamise otstarve: kõige kallim rida väljavõttes
Otstarve ütleb, milleks ruum või hoone on ametlikult mõeldud. Elamu, korter, büroo, garaaž, abihoone. Ühel hoonel võib olla mitu otstarvet korraga ja need on kirjas protsentides või eraldi ridadena.
See rida on lühike, aga see on väljavõtte kõige kallim koht. Pank hindab tagatist otstarbe järgi. Kui korteri otstarve on registris mitteeluruum, ei ole see panga silmis kodu, ükskõik kui kaua sa seal elanud oled. Notar vaatab sama rida ja ostja pank samuti. Tehing ei jää katki hoone pärast, vaid ühe sõna pärast tabelis.
Tüüpilised kohad, kus register ja elu lahku lähevad: keldrist tehtud saun, garaažist tehtud töötuba, ateljeest tehtud kodu, äripinna kasutamine elamiseks.
Otstarvet ei muudeta registris ühe nupuvajutusega. Selleks on eraldi taotlus, kas kasutusteatis või kasutusluba. Kumb täpselt, sõltub hoonest ja muudatuse suurusest. Vahe on lahti seletatud lehel kasutusluba vs kasutusteatis. Tasub teada, et omavalitsused tõmbavad seda piiri veidi erinevalt.
5. Dokumendid ja menetlused: kõige valemini loetud plokk
Väljavõtte lõpus on nimekiri: ehitusload, ehitusteatised, kasutusload, kasutusteatised ja joonised. Sellest plokist vaata kolme asja.
Kas viimane menetlus on lõpetatud. Pooleli jäänud kasutusloa menetlus on üks sagedasemaid põhjuseid, miks tehing seisma jääb. Registris paistab, et asi on käimas. Tegelikult on see seisnud aastaid.
Kas kasutusluba on olemas. Siin on kaks olulist ajapiiri. Enne 1995. aastat, mil jõustus planeerimis- ja ehitusseadus, õiguslikul alusel ehitatud hoonet võib kasutada selle ettenähtud otstarbe järgi ka siis, kui eraldi kasutusluba dokumendina ei ole. Enne 2003. aasta 1. jaanuari ehitatud hoonele saab luba anda või kasutamise teavitatuks lugeda leebemate reeglite järgi kui uuemale hoonele. Pärast seda ehitatu läheb rangema režiimi alla.
Rõhk on sõnal "õiguslikul alusel". Vanus üksi ei muuda midagi seaduslikuks. Tähtis on, kas hoone kohta on kunagi paber antud. Kui ehitusprojekti ei ole üldse olemas, hinnatakse ohutust ehitise auditiga ja audit asendab menetluses projekti.
Kas dokumente on üldse. Tühi nimekiri ei tähenda, et hoone on ebaseaduslik. Enamasti tähendab see, et paberid on omavalitsuse arhiivis ja registrisse kandmata. Sellest algab suurem osa meie töödest.
Kolm sagedasemat lahknevust ja mida iga üks tähendab
Ruumijaotus on muudetud, registris on vana plaan. Vaja on ülemõõtmist ja uusi jooniseid selle kohta, nagu korter või maja täna päriselt on. Kui muudatus puudutab kandvat seina, on see eraldi teema ja seda ei lahenda ainult joonis.
Hoone või juurdeehitus on registris puudu. Esimene küsimus ei ole "kuidas see registrisse saada", vaid "kas selle kohta on kunagi luba antud". Vastus otsustab, kas tegu on andmete parandamisega või seadustamisega. Vahe on nädalates ja eurodes.
Otstarve ei vasta tegelikule kasutusele. Siin on vaja eraldi menetlust ja mõnikord ka seda, et ruum vastaks uue otstarbe nõuetele. Kodu kohta kehtivad teised nõuded kui laoruumi kohta.
Kui muudatus on juba tehtud, loe lähemalt lehelt seadustamine. Kui kahtlustad, et plaan lihtsalt ei vasta tegelikkusele, aitab plaan ei vasta tegelikkusele. Kui vajad ülevaadet enne tehingut, sobib kinnisvara vastavuse kontroll.
Mida teha, kui leidsid erinevuse
Ära hakka kohe taotlust esitama. Kõigepealt selgita välja, kas arhiivis on paber, mis vastab tegelikule olukorrale. Sellest sõltub kõik ülejäänu.
Kui paber on olemas, aga registris seda ei ole, siis sa ainult parandad andmeid. Selleks on lihtne vorm nimega andmete esitamise teatis. Kui paberit ei ole, on tegu seadustamisega ja tee on pikem. Neid kahte aetakse pidevalt segamini ja vale valik tähendab tagasilükkamist.
Ajakulu kohta üks hoiatus. Tihti kuuleb, et teatis võtab kümme päeva ja luba kolmkümmend. Nii lihtne see ei ole. Kümme päeva on aeg, mille jooksul omavalitsus võib öelda, et tahab asja põhjalikumalt vaadata. Kui ta seda ütleb, algab pikem ring. Ka loa puhul hakkab kell tiksuma alles siis, kui dokumendid on korras. Kõige rohkem aega kulub praktikas dokumentide ettevalmistamisele, mitte ametniku laual istumisele.
Kui sa ei ole kindel, milline tee on sinu puhul lühim, saada meile aadress ja kirjeldus. Vaatame väljavõtte üle ja ütleme ausalt, mida on vaja.
Alus: ehitusseadustik § 36, § 42, § 48, § 54, § 60 ja § 61 ning ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus § 23, § 27 ja § 28.